Rescisão de Contrato de Locação para Uso Próprio

É comum os locadores pretenderem a rescisão da locação, alegando que usarão o imóvel para si ou um familiar, acreditando que o pedido para uso próprio permite finalizar o contrato antes do prazo. Em verdade, a rescisão para uso próprio é permitida após o prazo de vigência contratual, ou seja, quando o contrato vigorar por prazo indeterminado. Assim, caso seja postulada a rescisão antes de finalizado o prazo, poderá o locador, incorrer no pagamento de multa em favor do locatário.

COVID-19 e AS RELAÇÕES DE TRABALHO

COVID 19 – ALTERAÇÕES TRABALHISTAS A recente pandemia do coronavírus (COVID-19) despertou a necessidade de diversas alterações nas relações de trabalho, posto que a urgência das medidas confrontavam com a atual legislação trabalhista. Diversas esferas do Governo estão regulamentando questões de interesse para o Direito do Trabalho, em ritmo acelerado, para evitar a falência das empresas. O presente instrumento foi baseado na Medida Provisória 927/2020, porém esta conta atualmente com 36 propostas de emenda só até o horário de fechamento do estudo, o que exige cuidado na confecção de documentos e acordos individuais. Ressaltamos as seguintes medidas com impacto mais significativo nos contratos de trabalho:   I – HOME OFFICE / TELETRABALHO   Sempre que for possível a continuidade das atividades da empresa, é conveniente manter o sistema de trabalho à distância (home office). O sistema de teletrabalho já podia ser adotado antes da pandemia, contudo, teve maior repercussão apenas recentemente sendo estendido também aos estagiários e aprendizes. A medida provisória n.º 927/2020 permite a adoção do teletrabalho independentemente de concordância do empregado, mediante notificação do empregador com no mínimo 48 horas de antecedência. Cabe ao empregador oferecer as tecnologias e infraestruturas necessárias para possibilitar a prestação do teletrabalho. O reembolso de despesas arcadas pelo empregado serão previstas em contrato escrito, firmado previamente ou no prazo de trinta dias, contado da data da mudança do regime de trabalho. Não há horas extras para o trabalhador que atua de forma remota, em home office.   II – ANTECIPAÇÃO DE FÉRIAS INDIVIDUAIS   A CLT não prevê a possibilidade de concessão de férias individuais quando o empregado não tem 1 ano de trabalho. Contudo, a medida provisória n.º 927/2020 trouxe a possibilidade de concessão de férias para quem não completou o período aquisitivo de 1 ano de trabalho. As regras de pagamento também mudaram com a medida provisória. A empresa deve conceder o aviso de férias com no mínimo 48 horas de antecedência. As férias devem ser de no mínimo 5 dias e o pagamento pode ser feito até o quinto dia útil do mês subsequente ao início do gozo das férias. O terço de férias tem um prazo maior para pagamento e pode ser quitado até 20 de dezembro de 2020. Em condições normais o pagamento das férias seria antecipado.  Assim, a concessão de férias permite quitar valores que seriam pagos de qualquer forma, no momento de futuro gozo ou na rescisão do contrato. Outra opção a ser adotada, para os casos de necessidade de paralisação das atividades por determinação das autoridades públicas, será a concessão de férias coletivas. Nessa hipótese ficam dispensadas a comunicação prévia ao órgão local do Ministério da Economia e aos sindicatos representativos da categoria profissional. Os empregados em grupo de risco têm prioridade. Já aqueles que trabalham em instituição de saúde poderão ter as férias suspensas.   III – BANCO DE HORAS E ANTECIPAÇÃO DE FERIADOS   Em caso de paralisação das atividades da empresa, é possível instituir um banco de horas a ser compensado. O empregado permanecerá em casa e receberá o salário normalmente. É necessário formalizar o banco de horas diretamente com o empregado. A empresa poderá compensar as horas no prazo de até dezoito meses, contado da data de encerramento do estado de calamidade pública. A compensação de tempo para recuperação do período interrompido poderá ser feita mediante prorrogação de jornada em até duas horas, que não poderá exceder dez horas diárias. Portanto, o empregado ficará devendo horas para a empresa, as quais podem ser utilizadas após o fim do estado de calamidade. Outra opção contemplada na medida provisória é a antecipação do gozo de feriados não religiosos federais, estaduais e distritais. Os empregados deverão ser comunicados com no mínimo 48 horas de antecedência mediante indicação expressa dos feriados aproveitados. O aproveitamento de feriados religiosos dependerá de aceitação do empregado, mediante manifestação em acordo individual escrito.   IV – EXIGÊNCIAS ADMINISTRATIVAS EM SEGURANÇA E SAÚDE NO TRABALHO   Durante o estado de calamidade pública, fica suspensa a obrigatoriedade de realização dos exames médicos ocupacionais, clínicos e complementares, os quais poderão ser feitos e dias após o fim da pandemia, excetuando os exames demissionais.   Fica também suspensa a obrigatoriedade de realização de treinamentos periódicos e eventuais dos atuais empregados, previstos em normas regulamentadoras de segurança e saúde no trabalho.   V – RECOLHIMENTO DE FGTS   A medida provisória suspende a exigibilidade do recolhimento do FGTS pelos empregadores, referente às competências de março, abril e maio de 2020, com vencimento em abril, maio e junho de 2020, respectivamente.   O pagamento das obrigações referentes às competências mencionadas no caput será quitado em até seis parcelas mensais, com vencimento no sétimo dia de cada mês, a partir de julho de 2020. Para usufruir de tal prerrogativa, o empregador deverá declarar as informações até 20 de junho de 2020.   Na hipótese de rescisão do contrato de trabalho o empregador ficará obrigado a recolher os valores cuja exigibilidade restou suspensa, sem a incidência da multa e dos encargos.   VI – JORNADA DO ESTABELECIMENTO DE SAÚDE   Durante o de estado de calamidade pública é permitido aos estabelecimentos de saúde, mediante acordo individual escrito, prorrogar a jornada de trabalho e adotar escalas de horas suplementares entre a décima terceira e a vigésima quarta hora do intervalo interjornada, sem que haja penalidade administrativa, garantido o repouso semanal remunerado, as quais poderão compor banco de horas a ser compensados no prazo de 18 meses a contar do encerramento do período de pandemia.   VII – DAS MEDIDAS DIVERSAS   Estabeleceu a medida provisória que os casos de contaminação pelo coronavírus (covid-19) não serão considerados ocupacionais, exceto mediante comprovação do nexo causal. Muito embora a empresa não tenha responsabilidade pela doença, ela é responsável pela garantia de boas condições de trabalho.   É dever do empregador fornecer um ambiente de trabalho limpo, seguro e de acordo com as normas de higiene. A eventual omissão da empresa pode gerar consequências negativas. É possível discutir a responsabilidade da empresa

Recisão de contrato de locação para uso próprio

Muitos proprietários de imóvel erroneamente acreditam que é possível rescindir o contrato para uso próprio durante o prazo de vigência do contrato de locação. CONTUDO, o pedido de imóvel para USO PRÓPRIO não constitui justo motivo para rescisão contratual durante a vigência do contrato. Segundo dispõe a Lei 8.245/91 o imóvel não poderá ser retomado para uso próprio no prazo do contrato, sendo que nesse período somente será possível rescindir o contrato por mútuo acordo; em decorrência da prática de infração legal ou contratual; em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti – las. Para melhor entendimento, caso o contrato seja firmado por, por exemplo, 30 meses, nesse período o locador não pode pedir o imóvel para uso próprio. Sendo este motivo ensejador de rescisão apenas após o prazo do contrato.